Nuevos riesgos de los arrendadores

Desde finales de 2013, el rentar inmuebles en México en ciertos casos está sujeto a obligaciones en materia de Prevención de lavado de dinero y de financiamiento al terrorismo (PLD y PFT), ya que la “Ley Federal para la prevención e identificación de operaciones con recursos de procedencia ilícita” (DOF 17/10/2012;  Ley “Anti lavado”), que entró en vigor el 17 de julio de 2013 (pero cuyas obligaciones nacieron a finales de ese año), estableció dos grandes grupos de obligaciones para cierto tipo de actividades económicas, entre ellas al arrendamiento de inmuebles, a saber:  

     A). Obligaciones de las “Actividades Vulnerables” (según monto de las rentas); cuyo incumplimiento puede ser multado (en 2019) con $16,898 a $168,980 pesos MN; y en ciertos casos, con $844,900 a $5,491,850 pesos MN (sí, casi 5 millones y medio).

     B). Y obligaciones de “restricción de uso de efectivo” para pagar o recibir rentas. Cuya violación también puede multarse con $844,900 a $5,491,850 pesos MN (adicionalmente a aquellas otras sanciones).

Por ello es importante conocer los siguientes aspectos básicos de la Ley “Anti lavado” (que NO es materia fiscal), relacionados con la renta de inmuebles a fin de evitar multas elevadas de parte de la SHCP-SAT:

1. 

El arrendamiento como “Actividad Vulnerable”:

El artículo 17, fracción XV, de la Ley Anti lavado”, es aplicable a la renta de inmuebles de todo tipo (comerciales, industriales, habitacionales, agrícolas, etc; pues la Ley no distingue) cuando dice que ello constituye una “Actividad Vulnerable”, en estos casos:

“Artículo 17. Para efectos de esta Ley se entenderán Actividades Vulnerables y, por tanto, objeto de identificación en términos del artículo siguiente, las que a continuación se enlistan:

(…) XV. La constitución de derechos personales de uso o goce de bienes inmuebles por un valor mensual superior al equivalente a un mil seiscientas cinco veces el salario mínimo vigente en el Distrito Federal, al día en que se realice el pago o se cumpla la obligación.

Serán objeto de Aviso ante la Secretaría las actividades anteriores, cuando el monto del acto u operación mensual sea igual o superior al equivalente a tres mil doscientas diez veces el salario mínimo vigente en el Distrito Federal.        (…)” (Se agregó el énfasis)

1.A. ACTIVIDAD VULNERABLE (y obligación de identificación): Así, desde finales de 2013, rentar un inmueble es una “Actividad Vulnerable” si el monto de la renta mensual cobrado es superior, en cada ocasión (según el año respectivo), a las siguientes cantidades mensuales:

OBLIGACIONES DE IDENTIFICACIÓN (Formar expediente): Por ello, si rentó un inmueble como “actividad vulnerable”, entonces se generaron las siguientes obligaciones (entre otras), cuya omisión se sanciona como sigue (a fin práctico se ejemplifican rentas cobradas en 2019):

1.B. ACTIVIDAD VULNERABLE OBJETO DE AVISO: El Art. 17, fracción XV, de la Ley “Anti lavado”, adicionalmente dice que si el cobro de la renta mensual del inmueble como “Actividad Vulnerable”, fue igual al siguiente monto (según el año respectivo), entonces estará obligado a presentar un “AVISO” ante la SHCP, como una especie de declaración informativa (diferente a las declaraciones fiscales de impuestos) sobre cada renta cobrada:

OBLIGACIONES RELATIVAS AL “AVISO” A SCHP: Por ello, si se rentó un inmueble como “actividad vulnerable”, por la que se cobró una renta mensual igual o superior a ese umbral, entonces la persona que cobró la renta quedó obligado a presentar un “AVISO ante el portal especial de la SHCP (https://sppld.sat.gob.mx/pld/interiores/umbrales.html), como una especie de declaración informativa (diferente a las declaraciones fiscales de impuestos) sobre cada renta cobrada, en donde debe revelar ciertos datos del arrendador (Ej. Dueño del inmueble), del arrendatario (inquilino) y de la renta cobrada; máximo el día 17 del mes siguiente al cobro de la renta; para ello el arrendador debe registrarse en el padrón conducente de ese portal con su firma electrónica avanzada.  

Un ejemplo es una persona que rentó una nave industrial de enero a octubre de 2019, por la que cobró ya 10 rentas mensuales, cada una por $275,000 pesos ($ 14,318.21 Dólares USA, al tipo de cambio oficial de $19.2063 DOF 19/11/2019), por lo que al superar el umbral mensual de este año ($271,212.90 MN), quedó obligada a registrarse y a presentar en ese portal 10 AVISOS, uno por cada renta; en caso de omisión, se hizo acreedor a las siguientes MULTAS:

1.C. OBLIGACIÓN DE PRESENTAR “AVISOS” POR ACUMULACIÓN (suma) DE RENTAS: Así por regla, cuando el monto mensual de la renta cobrada, no excedió del umbral antes señalado (en 2019 de $271,212.90 MN), el arrendador no estará obligado a presentar “AVISOS”. Sin embargo, en los artículos 17, penúltimo párrafo, de la Ley Anti lavado”, 7 de su Reglamento, y 19 de las Reglas de Carácter General de esa Ley, se establece una excepción que para fines prácticos implica que quienes cumplan las siguientes condiciones, estarán obligados a presentar “AVISOS, aunque el monto mensual individual de cada renta, no alcance el umbral del “Aviso” por si solo: 

A). SEGUIMIENTO: Que el arrendador acumule (sume) el valor de las rentas cobradas en periodos de seis meses, aunque sólo cuando cada renta exceda el monto para constituir una Actividad Vulnerable en lo individual (en 2019 de $135,606.45 MN). 

B). QUE LA ACUMULACIÓN SEMESTRAL LLEGUE AL UMBRAL DE AVISOS: Y que esas rentas cobradas como actividad vulnerable (en 2019 más de $135,606.45 MN cada renta), sumadas durante los seis meses alcancen el umbral para la presentación de AVISOS (en 2019 de $271,212.90 MN). Veamos el siguiente ejemplo (No se deben contar las contribuciones –IVA-):

EJEMPLO: Una persona rentó una bodega de enero a junio de 2019, y cobró 6 rentas por $140,000 pesos por mes:

En el ejemplo, como las rentas cobradas fueron actividades vulnerables y acumuladas (sumadas) en esos 6 meses, sí rebasaron el umbral de 3,210 UMAS, entonces el arrendador sí deberá presentar 6 AVISOS ante la SHCP, uno por renta mensual cobrada; no hacerlo amerita la multa de 10,000 a 65,000 UMAS diarias (De $844,900 a $5,491,850 pesos) por cada AVISO.

2. 

Restricciones de uso de “efectivo” en el arrendamiento:

Asimismo, por disposición del artículo 32, fracción VII, de la Ley Anti lavado”, el arrendamiento de inmuebles de todo tipo, tiene una regulación especial y estricta, al prohibir liquidar, pagar o aceptar el pago de obligaciones (por ejemplo rentas) relacionadas con los derechos de uso o goce de in}muebles, mediante efectivo, sea moneda nacional, divisas o metales preciosos, por un valor igual o superior al equivalente a 3,210 UMAS diarias, que en 2019 serían: $271,212.90 pesos MN (unos $14,125.67 Dólares USA, al tipo de cambio oficial de $19.2063 DOF 19/11/2019).

Así, cuando se pagan o cobran rentas por inmuebles, iguales o superiores a ese monto, NO podrá usarse efectivo ni metales preciosos para cumplir o aceptar el pago de esas rentas; pues de violar esa restricción, cada involucrado (arrendador y el inquilino) se haría acreedor a una multa de 10,000 a 65,000 UMAS diarias (En 2019 de $844,900 a $5,491,850 pesos) por cada violación.

3. 

Recomendaciones finales:

Como vemos, desde finales de 2013 y hasta hoy día el arrendamiento de inmuebles tiene una nueva realidad legal, que hace indispensable que quienes realizan esa actividad, estén atentos y bien asesorados para cumplir con dichas obligaciones de la Ley Anti lavado”; no hacerlo implica correr el riesgo de ser sancionado con multas que pueden extinguir el patrimonio de los involucrados en el arrendamiento de inmuebles, en especial de quienes son arrendadores.

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